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房贷利率上升、停贷之后 楼市将往何处去?

   日期:2017-09-10     浏览:518    评论:0    
核心提示:  金融之家6月15日讯,据媒体报道,北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,部分银行将首套房贷利率上浮10%,甚至上浮20%。

  金融之家6月15日讯,据媒体报道,北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,部分银行将首套房贷利率上浮10%,甚至上浮20%。数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。对于买房的人来说,房贷压力已经超过房价压力,房价还没松动,买房却越来越难了。

  房贷利率上升的同时,又传来另一震撼楼市的重磅消息:有银行停贷了!一时之间,“楼市大利空”成为媒体报道的关键词。利率上行之后下一步真的会像媒体所说银行停止放贷么?其实不然,房贷利率的上涨更应该看做银行应对监管及MPA考核带来的自我调整。停贷只是部分银行的行为,虽有其他银行跟风的可能,但全面停贷不会出现。

  流动性趋紧迫使银行利率上涨

  随着银监会对同业存单监管的趋严,银行业同业存单出现了量缩价升的现象。WIND数据显示,5月份,同业存单总发行量为12322亿元,环比4月份少发607亿元。从价格上看,同业存单发行利率年初以来一直在上行,3月跨季之后有所回落,但随后继续上行,5月下半月之后冲高趋势明显。银行同业存单发行量骤减,利率水平已经超过了4.9%的房贷基准利率。对于银行来说,银行发放个人住房贷款,属于无利润甚至负利润的行为。叠加六月底MPA考核的因素,银行为保证流动性考核过关,自然会提高房贷利率、暂缓甚至暂停房贷的发放。

  流动性趋紧是此轮房贷利率上涨的主因,但内因还是金融强监管。银监会对金融市场融资逐渐收紧,逐步落实银行的同业负债不得超出其总负债1/3的严格约束,个人新增房贷占比也有着严格的数量要求。此外,《商业银行押品管理条例》对抵押品的风险管控也应是银行考虑的因素。银行过去两年的房地产抵押品比例过高,最近房价有下行迹象的时候,银行必然会调高对房地产的风险把控,所以房地产贷款审批难度加大。

  需要注意的是,此次房贷利率上涨,更多是银行应对流动性趋紧的节点而采取的自发行为,央行本身尚没有发出加息的信号。目前调高贷款利率的基本上都是前期发放房贷过多的银行,这些银行因为此前发放房贷过多,目前只好紧缩房贷节奏,甚至暂停了房贷的发放。

  提高利率会导致房价会跌吗?

  尽管从2009年至今经历过提高利率或准备金率的过程,也经历过降准降息的过程,但房价并没有因为加息而下跌,最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。换言之,影响房价的因素很多,如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等,利率政策只是其中的一个因素,而且,货币政策一般是总量政策,未必针对房地产的,只有针对房地产的相对利率政策,才会对房价产生显著影响。

  随着房地产市场供给侧调控政策发力,一、二线城市房价已有下行趋势。调控政策影响下,传统楼市销售“红五月”风光不再,截至6月7日,已有内地、香港多家上市房企发布5月销售数据,龙头房企5月销售增速普遍放缓,万科、碧桂园等5月销售金额更是环比出现下滑。此次房贷利率上升,购房者成本上涨,自然会对需求端产生影响。为缓解房贷成本上升对销量产生的不利影响,不排除房企将采取“放价”等优惠措施来进行对冲。

  调控政策下,上半年土地市场依旧火热。截至6月8日,今年全国卖地最多的50大城市合计卖地金额10909.6亿,同比上涨31.3%,其中有12个城市的卖地金额超过300亿。同期,25家大型房企拿地总金额超过6554亿,同比上涨58%。真正“抢眼”的,当属部分三线城市。除佛山的土地交易价款突破300亿外,嘉兴、徐州、无锡的土地交易金额都超过200亿,甚至超过济南、南昌等二线城市。“因城施策”的政策引导下,三、四线城市房地产市场的火爆仍旧为房企提供了足够的利润增长点。

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